Objektbeschreibung

Eine außergewöhnliche Immobilie mit vielen Möglichkeiten

Diese besondere Liegenschaft vereint gleich mehrere Vorzüge: zwei Wohnhäuser mit insgesamt drei hochwertig ausgestatteten Wohneinheiten, ein großzügiges Grundstück, zahlreiche Stellmöglichkeiten, einen liebevoll angelegten Garten sowie zusätzliches Entwicklungspotenzial durch einen als Bauland nutzbaren Grundstücksteil.

Besonders interessant ist die Immobilie sowohl für Kapitalanleger als auch für Käufer, die Wohnen und Vermieten miteinander kombinieren möchten. Durch die außergewöhnlich günstige Lage in Richtung Luxemburg und die sehr gute Vermietbarkeit bietet das Anwesen attraktive Voraussetzungen für eine langfristig werthaltige Investition.

Zwei Häuser mit unterschiedlichem Charakter

Das Anwesen besteht aus den Häusern Nr. 16 und Nr. 16a.
Haus Nr. 16 wurde ursprünglich um 1900 errichtet und im Laufe der Jahre umfassend modernisiert. Gerade die Verbindung aus historischem Ursprung und umfangreichen Erneuerungen verleiht diesem Gebäudeteil seinen besonderen Charakter.
Haus Nr. 16a stammt aus dem Jahr 1975 und wurde ebenfalls kontinuierlich modernisiert und aufgewertet.
Insgesamt befinden sich in der Liegenschaft drei Wohneinheiten, die sich durch eine hochwertige und gepflegte Ausstattung auszeichnen. Die Grundrisse und der Ausstattungsstandard sorgen für eine sehr gute Vermietbarkeit und sprechen insbesondere auch Berufspendler mit Arbeitsplatz in Luxemburg an.

Umfangreiche Modernisierungen

Die Eigentümer haben kontinuierlich in den Erhalt und die Aufwertung der Immobilie investiert.
Zu den durchgeführten Maßnahmen gehören unter anderem:

• neue Heizungsanlage 2015
• Erneuerung der Hausfassade 2024/2025
• neues Pflaster im Garten 2024
• neue Fenster in Haus 16a im Jahr 2015
• neue Innentüren in Haus 16a im Jahr 2015
• neue Eingangstür Haus 16a im Jahr 2022
• neues Garagentor 2024
• Neugestaltung bzw. Pflasterung des Hauseingangs 2024
• neues Badezimmer in Haus 16a im Jahr 2023 mit Fußbodenheizung und elektrischem Rollladenantrieb
• Gäste-WC im Dachgeschoss sowie zusätzliche Isolierungsmaßnahmen 2021
• neue Dachfenster
• moderne Videosprechanlagen
• neue Fenster in Haus 16 im Jahr 2016
• neue Innen- und Außentüren in Haus 16 im Jahr 2016
• Erneuerung der Elektro-, Wasser- und Abwasserinstallation in Haus 16 im Jahr 2017
• Wärmemengenzähler und separate Wasserzähler
• weitere Modernisierungen der Außenbereiche

Damit wurde ein erheblicher Teil der technischen und optischen Gebäudesubstanz bereits erneuert.

Grundstück mit zusätzlichem Potenzial

Ein besonderes Highlight ist das großzügige Grundstück.
Neben den beiden Häusern befindet sich eine zusätzliche Grundstücksfläche mit Carport für zwei Fahrzeuge sowie weiteren Stellplätzen. Dieser Grundstücksteil ist Bauland und eröffnet damit interessante zusätzliche Perspektiven.
Ob eine weitere Bebauung, eine langfristige Grundstücksreserve oder die Beibehaltung der großzügigen Freifläche – für einen zukünftigen Eigentümer entsteht hier ein Mehrwert, der weit über die reine Nutzung der vorhandenen Gebäude hinausgeht.
Die konkrete zusätzliche Bebaubarkeit ist vom Erwerber mit der zuständigen Baubehörde abzustimmen.

Garage, Carport und zahlreiche Stellmöglichkeiten

Auch das Thema Parken ist bei dieser Immobilie hervorragend gelöst.
Im linken Haus befindet sich eine Garage. Hinzu kommen der Carport für zwei Fahrzeuge auf dem angrenzenden Grundstück sowie weitere Außenstellplätze.
Gerade im Hinblick auf die Vermietung der einzelnen Wohneinheiten stellt die großzügige Stellplatzsituation einen erheblichen Vorteil dar.

Ein Garten als Rückzugsort
Hinter den Gebäuden eröffnet sich eine völlig andere Welt. – Der liebevoll angelegte und eingewachsene Garten bildet einen geschützten Rückzugsort mit hoher Aufenthaltsqualität. Mittelpunkt ist der idyllisch angelegte Gartenteich, der gemeinsam mit der üppigen Bepflanzung eine außergewöhnlich ruhige Atmosphäre schafft.
Hier findet man einen Platz zum Abschalten, Entspannen und Genießen – ein reizvoller Kontrast zur hervorragenden Verkehrsanbindung der Immobilie.

Perfekt für Luxemburg-Pendler

Ein entscheidender Standortvorteil ist die unmittelbare Nähe zu Luxemburg.
Die Verbindung in das Großherzogtum ist praktisch vor der Haustür: Nur wenige Schritte und rund drei Minuten über die Brücke – und Luxemburg ist erreicht.
Gerade für die große Zahl der Berufspendler ist diese Lage außerordentlich interessant. Die Kombination aus Wohnen auf deutscher Seite und der unmittelbaren Erreichbarkeit Luxemburgs sorgt für eine nachhaltig hohe Nachfrage nach gut ausgestatteten Mietwohnungen.
Damit besitzt die Immobilie nicht nur eine hervorragende Eigennutzungsqualität, sondern insbesondere auch aus Kapitalanlegersicht einen entscheidenden Standortvorteil.

Attraktive Kapitalanlage

Bei vollständiger Vermietung wird derzeit mit einer monatlichen Nettokaltmiete von ca. 3.930 € kalkuliert. Hinzu kommen die jährlichen Einnahmen aus der vorhandenen Werbetafel in Höhe von 940 €.
Dies entspricht:
Nettokaltmiete monatlich: ca. 3.930 €
Nettokaltmiete jährlich: ca. 47.160 €
Einnahmen Werbetafel jährlich: 940 €
Gesamtnettoeinnahmen jährlich: 48.100 €
Kaufpreis: 750.000 €
Kaufnebenkosten (ca. 10 %): 75.000 €
Gesamtinvestition: ca. 825.000 €

Rendite unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten

48.100 € ÷ 825.000 € × 100 = ca. 5,83 %

Damit ergibt sich unter Einbeziehung der Mieteinnahmen und der zusätzlichen Einnahmen aus der Werbetafel sowie unter Berücksichtigung von pauschal 10 % Kaufnebenkosten eine Rendite von rund 5,8 % p. a.
Bezogen auf den reinen Kaufpreis von 750.000 € liegt die Rendite sogar bei rund 6,41 % p. a.
Nicht berücksichtigt sind hierbei nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung, mögliche Leerstände sowie steuerliche Aspekte.
Zusätzliches wirtschaftliches Potenzial bietet insbesondere der als Bauland ausgewiesene Grundstücksteil, der dem zukünftigen Eigentümer weitere interessante Entwicklungs- und Nutzungsmöglichkeiten eröffnet.

Die Highlights auf einen Blick

• Zwei Wohnhäuser
• Drei hochwertig ausgestattete Wohneinheiten
• Haus Nr. 16: Baujahr ca. 1900
• Haus Nr. 16a: Baujahr 1975
• umfangreiche Modernisierungen
• hochwertige und gepflegte Ausstattung
• sehr gute Vermietbarkeit
• hervorragende Lage für Luxemburg-Pendler
• Luxemburg in unmittelbarer Nähe
• großzügiges Grundstück
• zusätzlicher Grundstücksteil als Bauland
• Carport für zwei Fahrzeuge
• weitere Stellplätze
• Garage im Haus
• liebevoll angelegter Garten
• idyllischer Gartenteich
• zusätzliche Werbeeinnahmen vorhanden
• vielfältige Nutzungs- und Entwicklungsmöglichkeiten
• bei ca. 3.930 € monatlicher Nettokaltmiete rund 47.160 € Jahresnettokaltmiete
• bei 750.000 € Kaufpreis ca. 6,3 % Bruttomietrendite

Fazit

Eine Immobilie, die weit mehr bietet als drei Wohnungen.
Zwei Häuser, drei attraktive Wohneinheiten, eine hervorragende Luxemburg-Anbindung, umfangreiche Modernisierungen, zahlreiche Stellplätze, ein wunderschöner Garten und zusätzliches Bauland ergeben eine Kombination, die am Markt nur selten zu finden ist.
Für Kapitalanleger überzeugt insbesondere die Kombination aus guter Vermietbarkeit, attraktiver Mietrendite und zusätzlichem Entwicklungspotenzial. Gleichzeitig eröffnet die Aufteilung auf zwei Gebäude interessante Möglichkeiten für Eigennutzer, Mehrgenerationenwohnen oder die Kombination aus eigener Nutzung und Kapitalanlage.

Ein vielseitiges Immobilienensemble in strategisch hervorragender Lage – interessant für heute und mit zusätzlichem Potenzial für morgen.

Lage

Grenznah wohnen – Luxemburg praktisch vor der Haustür

Die Immobilie befindet sich in Wasserbilligerbrück, in einer außergewöhnlich interessanten Grenzlage zwischen Deutschland und Luxemburg. Gerade für Berufspendler, Kapitalanleger und Menschen, die die Nähe zum Großherzogtum schätzen, zählt diese Lage zu den besonderen Standortvorteilen der Immobilie.

Die luxemburgische Grenze liegt praktisch direkt vor der Haustür. Über die nahe gelegene Brücke erreicht man in nur wenigen Minuten den luxemburgischen Ort Wasserbillig. Damit verbindet der Standort die Vorteile des Wohnens auf deutscher Seite mit einer hervorragend erreichbaren Infrastruktur auf luxemburgischer Seite.

Insbesondere für Arbeitnehmer in Luxemburg ist diese Lage ausgesprochen attraktiv: Statt langer Anfahrtswege bis zur Grenze befindet man sich hier bereits unmittelbar am Übergang ins Großherzogtum.
Einkaufsmöglichkeiten und Versorgung.

Die Versorgung des täglichen Bedarfs ist hervorragend. Im unmittelbar angrenzenden Wasserbillig und Mertert steht ein umfangreiches Angebot an Supermärkten, Geschäften und Dienstleistungsbetrieben zur Verfügung.

Zu den größeren Einkaufsmöglichkeiten zählen unter anderem E.Leclerc in Mertert/Wasserbillig, ALDI, der Zika Grenzmarkt sowie das Mercado Shopping Center. Damit lassen sich Lebensmittel und nahezu alle Dinge des täglichen Bedarfs in wenigen Minuten erreichen.

Auch Tankstellen, Bäckereien und weitere Einzelhandelsangebote befinden sich auf luxemburgischer Seite in unmittelbarer Umgebung.

Für die medizinische Grundversorgung stehen unter anderem Apotheken in Wasserbillig zur Verfügung. Weitere Ärzte, Fachärzte und medizinische Einrichtungen finden sich im näheren luxemburgischen Umfeld sowie in Konz und Trier.

Hervorragende Verkehrsanbindung

Ein weiterer wesentlicher Pluspunkt ist die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Der Bahnhof Wasserbillig ist schnell erreichbar und bietet regelmäßige Bahnverbindungen in Richtung Trier und Luxemburg-Stadt. Damit ist der Standort auch für Bewohner interessant, die auf ein eigenes Fahrzeug verzichten oder für den täglichen Arbeitsweg öffentliche Verkehrsmittel nutzen möchten.
Die reguläre Bahnverbindung zwischen Wasserbillig und Trier benötigt beispielsweise nur rund 17 bis 20 Minuten. Darüber hinaus bestehen direkte Busverbindungen in Richtung Trier. Auch die weitere Verbindung innerhalb Luxemburgs ist über Wasserbillig sehr gut ausgebaut.

Mit dem Auto erreicht man Trier je nach Verkehr in ungefähr 15 bis 20 Minuten. Konz, Grevenmacher, Echternach und weitere Orte der deutsch-luxemburgischen Grenzregion sind ebenfalls gut erreichbar.
Für Berufspendler Richtung Luxemburg-Stadt bietet die Lage den entscheidenden Vorteil, dass die Grenze bereits nach wenigen Minuten passiert ist und die weitere Strecke vollständig auf luxemburgischer Seite zurückgelegt wird.

Schulen und Kinderbetreuung

Auch für Familien bietet die Region eine gute Infrastruktur.
Auf deutscher Seite befinden sich unter anderem Kindertagesstätten und die Grundschule in Langsur. Weiterführende Schulen stehen in Konz und Trier zur Verfügung.
Durch die unmittelbare Nähe zu Luxemburg erweitert sich das Bildungsangebot zusätzlich erheblich. In Wasserbillig, Grevenmacher und der weiteren Umgebung befinden sich weitere schulische und betreuende Einrichtungen.
Damit bietet die Lage interessante Voraussetzungen sowohl für Familien, die das deutsche Schul- und Betreuungssystem nutzen möchten, als auch für Familien mit beruflichem oder persönlichem Bezug zu Luxemburg.

Gastronomie und Freizeit

Auch gastronomisch bietet die Grenzregion eine abwechslungsreiche Auswahl. Sowohl auf deutscher als auch auf luxemburgischer Seite befinden sich Restaurants, Cafés und Gaststätten.
In Wasserbillig finden sich unterschiedliche internationale und klassische gastronomische Angebote, während entlang von Mosel und Sauer weitere Restaurants und Ausflugslokale zur Verfügung stehen.

Besonders reizvoll ist die Lage für Menschen, die ihre Freizeit gerne in der Natur verbringen. Mosel und Sauer prägen die unmittelbare Umgebung und bieten zahlreiche Möglichkeiten für Spaziergänge, Radtouren und Wanderungen.
Die Region verfügt über ein gut ausgebautes Netz an Wander- und Radwegen. Wasserbillig liegt zudem am Zusammenfluss von Sauer und Mosel und bildet einen attraktiven Ausgangspunkt für Touren entlang der beiden Flüsse und durch die umliegenden Weinberge.
Auch die nahe gelegenen Orte Grevenmacher, Konz und Trier erweitern das Freizeit-, Kultur- und Gastronomieangebot erheblich.

Trier schnell erreichbar – Die Trierer Innenstadt liegt nur rund 14 bis 15 Kilometer von Wasserbillig entfernt und ist mit dem Auto in ungefähr 15 bis 20 Minuten erreichbar.
Damit stehen zusätzlich sämtliche Angebote eines Oberzentrums zur Verfügung: eine große Auswahl an Einzelhandel und Gastronomie, Ärzte und Krankenhäuser, Schulen, Universität, kulturelle Einrichtungen sowie zahlreiche Sport- und Freizeitmöglichkeiten.
Auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist Trier hervorragend angebunden. Vom Bahnhof Wasserbillig bestehen direkte Verbindungen zum Trierer Hauptbahnhof.

Ein Standort mit besonderer Vermietungsqualität

Gerade aus Sicht eines Kapitalanlegers ist die Grenzlage ein wesentlicher Faktor.
Die Kombination aus unmittelbarer Luxemburg-Nähe, guter Verkehrsanbindung, umfangreichen Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichem Nahverkehr und hohem Freizeitwert spricht eine breite Mieterschicht an.
Besonders interessant ist die Immobilie für in Luxemburg Beschäftigte, die auf deutscher Seite wohnen möchten, ohne dafür lange Pendelstrecken bis zur Grenze in Kauf nehmen zu müssen.

Die Lage unterstützt damit die nachhaltig gute Vermietbarkeit der drei Wohneinheiten und stellt einen wichtigen Bestandteil der langfristigen Attraktivität und Werthaltigkeit der Immobilie dar.

Entfernungen und Fahrzeiten – ca.

• Luxemburgische Grenze / Wasserbillig: praktisch unmittelbar gegenüber, in wenigen Minuten erreichbar
• Bahnhof Wasserbillig: wenige Minuten
• Einkaufsmöglichkeiten Wasserbillig/Mertert: ca. 3–7 Minuten
• Apotheken und Dienstleistungen: wenige Minuten
• Langsur: ca. 5–10 Minuten
• Grevenmacher: ca. 10–15 Minuten
• Konz: ca. 10–15 Minuten
• Trier: ca. 15–20 Minuten
• Trier Hauptbahnhof ab Wasserbillig mit der Bahn: ca. 17–20 Minuten
• Luxemburg-Stadt: je nach Verkehr und Verkehrsmittel ca. 30–40 Minuten

Fazit zur Lage

Deutschland wohnen – Luxemburg direkt vor der Tür.
Kaum eine Beschreibung bringt den Standort besser auf den Punkt. Die unmittelbare Grenzlage, die hervorragende Infrastruktur in Wasserbillig und Mertert, die schnelle Verbindung nach Trier und Luxemburg sowie der hohe Freizeitwert entlang von Mosel und Sauer machen diesen Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Mieter besonders attraktiv.

Für eine Immobilie mit drei Wohneinheiten ist diese Lage deshalb ein entscheidender Pluspunkt: kurze Wege, hervorragende Versorgung und eine für Luxemburg-Pendler außergewöhnlich interessante Wohnlage.

Sonstiges

Allgemeine Geschäftsbedingungen der City Immobilien Böhmer:
Für den Nachweis oder die Vermittlung zahlt der Empfänger des Angebotes unbeschadet einer Maklerprovision der Gegenseite bei Erwerb eines Objektes durch ihn, seinen Ehepartner bzw. Lebensgefährten oder einen Verwandten die ausgewiesene Maklerprovision vom Wirtschaftswert des Vertrages unter Einschluss aller damit zusammenhängenden Nebenabreden an die City Immobilien.
Das Maklerhonorar ist bei Abschluss des Vertrages durch unseren Nachweis oder unsere Vermittlung fällig.
Der Empfänger ist verpflichtet, alle Angebote, Mitteilungen und Unterlagen vertraulich zu behandeln. Eine Weitergabe an Dritte ist nur mit Zustimmung der Gesellschaft gestattet. Wenn im Falle unbefugter Weitergabe des Maklerangebotes ein Kaufvertrag zwischen dem Dritten und dem nachgewiesenen Verkäufer zustande kommt, hat der Auftraggeber diejenige Provision zu bezahlen, die er im Falle des eigenen Erwerbs hätte bezahlen müssen.
Hinsichtlich des Objektes ist City Immobilien Böhmer auf die Auskünfte der Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Bauherren, Bauträger und Behörden angewiesen.
Insoweit beruhen sämtliche Informationen auf den ungeprüften Auskünften von Dritten. Eventuelle Berechnungen verstehen sich als unverbindliche Beispiele.
Für die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit ist jede Haftung ausgeschlossen, sofern nicht Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorliegt.
Darüber hinaus kann City Immobilien Böhmer für Objekte keine Gewähr übernehmen und für die Bonität der Vertragspartner nicht haften.
Die Angebote der City Immobilien Böhmer sind freibleibend und unverbindlich.
Ein Zwischenverkauf bzw. –vermietung bleibt vorbehalten.

Weitere Details

• Grundstücksfläche: 1.183 m²
• Zimmer insgesamt: 10
• Anzahl Stellplätze: 5
• Heizungsart: Zentralheizung
• Anzahl Etagen: 3,0
• Kaufpreis: 750.000 €
• Courtage: 3.57 %
• Anzahl Außenstellplätze: 4
• Nutzfläche: 80 m²
• Terrassen: 1
• Wohneinheiten: 3
• Art der Ausstattung: gehoben
• Befeuerung: Öl
• Badausstattung: Dusche, Badewanne
• Baujahr: 1900
• Zustand: modernisiert
• Letzte Modernisierung: 2000
• Immobilie ist verfügbar ab: nach Vereinbarung